كيفية اختيار عقار للاستثمار في أبوظبي

تعد دولة الإمارات العربية المتحدة وجهة مرغوبة للمستثمرين الراغبين في القيام باستثمار مربح وتوليد دخل ثابت. على الرغم من أن دبي تعتبر الإمارة الرائدة من حيث الاستثمار العقاري، إلا أنه تكتسب العاصمة الإماراتية أبو ظبي شعبية لأنها تقدم مشاريع فاخرة بأسعار معقولة في جميع أنحاء العاصمة. للقيام باستثمار مربح، يجب على المرء أن يفهم عملية اختيار العقار المناسب، بما يتوافق مع احتياجاته. ستجد في هذه المقالة جميع المعلومات اللازمة حول اختيار العقار الاستثماري المناسب في أبوظبي وتوليد دخل سلبي.

أثناء اختيار عقار، راقب مطور هذا العقار وحاول معرفة المزيد عن تاريخ الشركة ومحفظتها من المشاريع المكتملة والقادمة.

ستساعدك الخطوات التالية على فهم ما إذا كانت توقعاتك ستلتقي مع الواقع:

• اقض بعض الوقت في تصفح الإنترنت ومعرفة معلومات حول المطور الذي تهتم به.
• قم بزيارة مواقعه الرسمية وحساباته على وسائل التواصل الاجتماعي.
• حاول معرفة المزيد عن الجوائز التي تم منحها للمطور.
• تحقق من الأخبار حول التأخير واقرأ المنتديات المحددة دون تجاهل تعليقات العملاء ومراجعاتهم.
• إذا كان ذلك ممكناً، قم بزيارة مشاريعهم المكتملة مع وكيل عقاري، مما سيساعدك على رؤية إيجابيات وسلبيات أخرى للشركة.

أفضل مطوري العقارات

المطور العقاري الرائد في أبوظبي هو شركة الدار العقارية، التي تأسست في عام 2004. يقوم المطور بإنشاء مشاريع فريدة تتوافق مع المعايير الحديثة في القطاعات السكنية والتجارية والضيافة والترفيه والتعليم، بالإضافة إلى المشاركة في إنشاء مدن الملاهي والمراسي وملاعب الجولف. وتشمل محفظة الدار ياس مول وحلبة مرسى ياس وأكاديميات الدار بالإضافة إلى مشاريع سكنية مثل أبراج البوابة في جزيرة الريم وممشى السعديات في جزيرة السعديات.

من المطورين الآخرين المعروفبن ومقره أبو ظبي هوشركة إمكان، المعروفة بمشاريع سكنية وتجارية وضيافة وتجارة التجزئة عبر القارات والبلدان مثل الإمارات العربية المتحدة والمغرب ومصر وسيشيل وسريلانكا والجبل الأسود. تأسست شركة إمكان في عام 2017، وهي جزء من مجموعة أبوظبي كابيتال (ADCG) وتقدم حلولاً مبتكرة لكل مشروع، والتي تتوافق مع احتياجات السكان والمستأجرين والمستثمرين. ومن بين أحدث مشاريعها مشروع بيكسل في حي الصناع، ومجتمع ندرة في جزيرة السعديات، وحديقة الشيخة فاطمة.

ريبورتاج العقارية هي واحدة من أكبر المطورين الخاصين في العاصمة الإماراتية، والتي تقوم بتطوير مشاريع ليس فقط في أبو ظبي، ولكن أيضاً في دبي. ويزداد الطلب على مشاريعها بين المستثمرين، بغض النظر عن ميزانياتهم. تم إنشاء الشركة في عام 2014 واكتسبت بنجاح سمعة كبيرة بين المشترين المحليين والأجانب. وهكذا، أظهرت ليوناردو ريزيدنسز في مدينة مصدر من ريبورتاج العقارية أرقاماً قياسية عندما تم حجز 93٪ من جميع وحداتها السكنية في اليوم الأول بعد حفل وضع حجر الأساس الرسمي في عام 2016.

ملاحظة: من بين المطورين الإماراتيين المعروفين الآخرين ساس العقارية والبركة للتطوير العقاري ومبادلة وبلووم وطَموح.

المسائل القانونية

يتعين على جميع المطورين العقاريين منذ عام 2015، اتباع قانون التنظيم العقاري رقم 3، والذي يطلب من المطورين القيام بما يلي:

• تزويد المستثمرين بخطة تطوير
• الحصول على رخصة بناء من دائرة الشؤون البلدية (DMA)
• فتح حساب ضمان حيث سيتم تخزين أموال المستثمرين

تجدر الإشارة إلى أنه يجب فتح حساب ضمان خاص لكل مشروع. سيتم الاحتفاظ بذلك في أمانة مع DMA أو بنك معتمد، وسيتمكن المطور من الوصول إلى الحساب بعد اكتمال مرحلة البناء، مما يعني أنه لا يمكن دفع التكاليف العامة من أموال الودائع هذه. علاوة على ذلك، يستمر الوصي في احتجاز 5٪ من إجمالي الأصول لمدة عام بعد الانتهاء من المشروع، حيث يمكن استخدام هذه الأموال لعلاج العيوب المحتملة في حالة عدم توافق المبنى مع المعايير المنشورة من المخطط الرئيسي.

للقيام باستثمار مربح، يجب على المرء اختيار المنطقة المناسبة التي تحظى بشعبية بين المستأجرين على المدى الطويل أو رجال الأعمال أو السياح القادمين إلى الإمارة بحثاً عن الأنشطة الترفيهية. من الأفضل اختيار خيار يتوافق مع احتياجات فئات المستأجرين المختلفة، بدلاً من خيار واحد فقط.

أفضل الوحدات والمناطق للاستثمار فيها

يعتمد اختيار شقة للاستثمار فيها على ميزانيتك وأهدافك. وفقاً لتقرير مبيعات النصف الأول من عام 2022 في أبوظبي الصادر عن بيوت ودوبيزل، فإن من بين أكثر المناطق المرغوبة في أبوظبي، والتي تتميز بعائد استثمار مرتفع، ما يلي:

• مدينة مصدر بنسبة 7.29
• الغدير بنسبة 7.17
• الريف بنسبة 6.89٪
• جزيرة الريم بنسبة 6.68٪
• جزيرة ياس بنسبة 6.58٪
• شاطئ الراحة بنسبة 6.05٪
• جزيرة السعديات بنسبة 5.32٪
• بني ياس بنسبة 4.99٪

ملاحظة: جزيرة ياس هي مركز الترفيه في إمارة أبوظبي، والتي تجذب السياح على مدار العام. وهذا يعني أن المساكن في هذه المنطقة ستتميز بارتفاع الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل.

تعد الشقق الفاخرة المكونة من 1-2 غرفة نوم من بين الخيارات الأكثر شعبية للاستثمار من حيث الوحدات للاختيار من بينها، حيث أن هذه الأنواع من الوحدات مطلوبة بين المهنيين الفرديين والأزواج والعائلات الصغيرة التي لديها أطفال.

سؤال شائع آخر هو، هل من الأفضل الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء أو المكتملة؟ يعد شراء وحدة قادمة أكثر ربحية من ناحية، حيث ستتمكن دائماً من إعادة بيعها بسعر أعلى عند اكتمالها نظراً لأن العقارات قيد الإنشاء عادة ما تكون أقل تكلفة بنسبة 10-30٪ من الوحدات الجاهزة للسكن. من ناحية أخرى، فإن شراء وحدة جاهزة للسكن سيوفر لك فرصة لتأجيرها وتوليد الدخل مباشرة بعد المعاملة الناجحة.

ملاحظة: أظهرت أزمة 2007-2008 أن الاتجاهات في سوق العقارات تتغير بسرعة. لذلك يجب أن تكون مستعدًا دائمًا لانخفاض قيمة وحدتك. في هذه الحالة لا تدخل في حالة من الذعر، فقط تذكر أن العقار المستأجر سيوفر لك دخلاً حتى خلال الأوقات السلبية.

احسب عائد الإيجار المستقبلي

عائد الاستثمار هو معامل العائد على الاستثمار ومؤشر رئيسي لعائد الإيجار. صيغة هذا الرقم هي:

عائد الاستثمار = (العائد على الاستثمار – صافي الدخل / تكلفة الاستثمار) * 100٪

على الرغم من أن أخذ السعر في الاعتبار أمر مهم أثناء إجراء صفقة الشراء، ولكن ضع في اعتبارك في حال كان عائد الاستثمار في المنطقة منخفضاً، فلن تتمكن من توليد دخل مربح. وغالبا ما يتجاهل المبتدئون في مجال الاستثمار تكاليف صيانة الممتلكات وعملية العثور على المستأجرين والتجديدات وغيرها من التكاليف. تعتمد الربحية الإجمالية على كل ما سبق، ومن أجل تقييم فعالية استثمارك من خلال حساب عائد الاستثمار، نقدم لك المثال التالي.

على سبيل المثال، قمت بشراء وحدة سكنية من غرفة نوم واحدة بمساحة 1,359 قدم مربع في ممشى السعديات في جزيرة السعديات مقابل 2,600,000 درهم إماراتي (708,000 دولار أمريكي). تبلغ تكلفة استئجار هذا النوع من العقارات 105,000 درهم إماراتي (28,500 دولار أمريكي) سنوياً.

سيكون المعدل الإجمالي للعائد من كونك مالكاً لهذه الوحدة:

الناتج القومي الإجمالي = 105,000 / 2,600,000 = 0.04 أو 4٪

يعتمد مبلغ دخلك الحقيقي على رسوم التسجيل التي تبلغ 2٪ أو 52,000 درهم إماراتي (14,000 دولار أمريكي)، ورسوم الوساطة التي تبلغ 2٪ أو 52,000 درهم إماراتي (14,000 دولار أمريكي)، بالإضافة إلى رسوم الصيانة للسكن والتي تبلغ 13 درهماً إماراتياً لكل قدم مربع أو 17,667 درهما ًإماراتياً (4,810 دولاراً أمريكياً).

وهذا يعني أن:

عائد الاستثمار = (105,000 – 17,667) / (2,600,000 + 52,000 + 52,000) = 87,333 / 2,704,000 = 0.032 = 3.2٪

ملاحظة: إجراء الإيجار هو عملية صعبة، والتي تتطلب وسيط محترف لمساعدتك وإرشادك خلال كل خطوة. يمكنك العثور على مزيد من المعلومات حول عملية استئجار عقار في أبو ظبي في هذه المقالة.

متوسط العائد على الاستثمار في رأس المال الإماراتي هو 7-9 سنوات. للحصول على أقصى قدر من الربح، يجب أن يجذب عقارك المستأجرين المحتملين، وننصحك بالإجابة على الأسئلة التالية قبل شراء وتأجير السكن:

• هل المنطقة التي يقع فيها عقارك تتطور بنشاط؟
• هل هناك أشياء مهمة للبنية التحتية في المنطقة المحيطة؟
• هل شبكة النقل مريحة بما فيه الكفاية سواء من حيث النقل العام والخاص؟
• هل تضم المنطقة المحيطة ما يكفي من المرافق الترفيهية؟
• كم عدد المشاريع السكنية المشابهة لمشروعك والتي يمكن العثور عليها في نفس المنطقة؟

تجدر الإشارة إلى أن المستثمرين المحترفين يعتمدون على عائد دخلهم الإيجاري، والاعتماد على مكاسب رأس المال المحتملة هو استثمار محفوف بالمخاطر. ضع في اعتبارك أنه في حالة شراء عقار برهن عقاري، يجب أن يغطي سعر الإيجار على الأقل مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك، بما في ذلك الفائدة المصرفية والنفقات العامة الأخرى. تحظى الرهون العقارية بشعبية كبيرة بين الأجانب الراغبين في شراء عقار في أبو ظبي والإمارات الأخرى. عادة ما يتم دفع 25٪ من السعر الإجمالي للوحدة المختارة كدفعة أولى، في حين يتم تمويل ال 75٪ الأخرى من قبل البنوك المحلية. فيما يتعلق بالعقارات قيد الإنشاء، يمكن أن تصل الدفعة الأولى إلى 50٪.

يعرف وسطاء متروبوليتان كابيتال العقاريون كل شيء عن سوق العقارات في العاصمة الإماراتية. سنساعدك في اختيار العقار السكني أو التجاري، بما يتوافق مع احتياجاتك وميزانيتك. سيقوم وسطاؤنا المحترفون بإعداد جميع المستندات اللازمة، بالإضافة إلى حل أي مشكلات قانونية مرتبطة بالمعاملة. إذا كنت ترغب في الحصول على قرض عقاري من بنك محلي أو ترغب في معرفة المزيد عن نظام التأشيرة الذهبية، والذي سيمكنك من البقاء في البلاد دون أي حدود والحصول على مجموعة واسعة من المزايا، فنحن مستعدون أيضاً لمساعدتك.

بالإضافة إلى ذلك، نحن نقدم خدمات إدارة الممتلكات، مما يعني أننا سنجد مستأجرين، ونبرم اتفاقيات مع مستأجرين محتملين ونحول الدخل مباشرة إلى حسابك المصرفي دون الحاجة إلى إقامتك في الإمارات العربية المتحدة.