دليل العقارات المؤجرة في أبوظبي

تشتهر أبوظبي بمستويات معيشتها العالية، وتشتهر بمجموعة واسعة من الخيارات السكنية، بدءاً من الاستوديوهات المدمجة إلى الفيلات الفاخرة الفخمة. كما تقدم الإمارة عقارات للإيجار بتكلفة أقل من دبي، مما يجعلها وجهة أكثر ربحاً للإقامة فيها. لمساعدة كل من هو جديد في العاصمة الإماراتية ويبحث عن سكن، إليك دليل مفيد يتكون من عملية خطوة بخطوة لاستئجار عقار في الإمارة. سنلقي نظرة على الميزات الرئيسية لعقد الإيجار في أبوظبي والمستندات المطلوبة وحقوق والتزامات المستأجرين والمؤجرين وأكثر من ذلك بكثير.

أول شيء عليك القيام به هو التحقق من قوائم العقارات المؤجرة في أبو ظبي. هناك وفرة من البوابات العقارية التي يمكنك زيارتها ومعرفة ما هو متاح في السوق الآن. وتجد عوامل التصفية المختلفة على موقع الويب، مثل عدد الغرف وموقع العقار والمفروشات وغيرها.

يمكنك دائماً تعيين وكيل عقاري لمساعدتك وإرشادك خلال كل خطوة من خطوات إجراءات التأجير. سوف يبقيك فريقنا في متروبوليتان كابيتال العقارية على اطلاع بكل سرور على أحدث القوائم ويقترح عليك أفضل خيارات الإيجار. وكالتنا مسجلة أيضا لدى بلدية أبوظبي، مما يعني أنه يمكننا مساعدتك في التفاوض على شروط اتفاقية التأجير الخاصة بك.

سيحضر وسطاؤنا جميع المشاهدات حيث سيتعاملون مع أي مخاوف تتعلق بالصيانة ويرتبون الإصلاحات أيضا إذا لزم الأمر. عند التعاقد مع وكيل عقاري، ستكون بعيداً عن عقود الإيجار غير المناسبة لأن المختصين لدينا يمكنهم اكتشاف الخيار غير الموثوق على الفور. يعرف الوكيل العقاري المتمرس أيضاً كيفية التفاوض على العقود والحصول على أفضل صفقة في كل مرة.

في أبو ظبي، كما هو الحال مع أي وجهة أخرى، عقد الإيجار هو اتفاق مبرم بين المالك والمستأجر لغرض تحديد شروط فترة الإيجار. ومع ذلك فإن المعلومات المذكورة في العقد تشمل تفاصيل الأطراف المعنية،وسعر الإيجار وأي وديعة يحتفظ بها المؤجر وعنوان العقار وتاريخ بدء الإيجار ونهايته وكذلك التزامات المستأجر والمالك.

أخذت سلطات أبوظبي حقوق كل من المالك والمستأجر في الاعتبار للتأكد من حماية مصالحهم على قدم المساواة بموجب قانون الإيجار المحلي. ودخل القانون رقم 20 لعام 2006 حيز التنفيذ لتنظيم قضايا مثل سياسات الإخلاء وأسعار الإيجار. بشكل عام يتم إبرام عقد الإيجار لمدة سنة واحدة.

توثيق

يجب تسجيل عقود الإيجار بين المستأجرين والملاك من قبل السلطة المعنية في كل إمارة، لأن ذلك يتيح ربط خدمات المرافق في العقار المستأجر. أما بالنسبة لعاصمة دولة الإمارات العربية المتحدة، فإن المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي رقم 4 لعام 2011 يتطلب من الملاك تسجيل العقارات واتفاقيات الإيجار الفعالة لدى بلدية أبوظبي (ADM).

تستخدم بلدية أبوظبي (ADM) نظاماً يسمى “توثيق” لتتبع اتفاقيات الإيجار والمعلومات المتعلقة بالوحدة المستأجرة. لكي يتم قبول عقد الإيجار في سجل توثيق، يجب أن يكون باللغتين الإنجليزية والعربية أو باللغة العربية فقط. كما تجدر الإشارة إلى القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 الذي كلف هيئة أبوظبي للأوراق المالية بإعداد سجل لعقد الإيجار يتضمن بيانات تتعلق بالعقار المستأجر (سواء كان تجارياً أو صناعياً أو سكنياً)، إلى جانب بيانات المستأجر والمالك.

ملاحظة! يمكن للمستأجرين الاطلاع على وثيقة توثيق فقط بعد انتهاء المالك / شركة إدارة الممتلكات من تسجيلها. من أجل الوصول إلى النموذج، يلتزم جميع المستأجرين في الإمارة بالتسجيل للحصول على حساب سمارت هب مع دائرة الوجهات السياحية في أبوظبي باستخدام بيانات حساب UAE Pass. بصفتك مستأجراً محتملاً، عليك دائماً طلب شهادة تسجيل العقار مسبقاً.

هناك مجموعة من القوانين في أبوظبي فيما يتعلق بالسكن المستأجر، والتي تهدف إلى تقليل أي مخاطر محتملة لكل من المستأجر والمالك.

شهد قانون الإيجارات في أبوظبي أول تعديل له في عام 2010 مع قانون أبوظبي رقم 4. وحددت الزيادة السنوية في أسعار الإيجار بنسبة 5٪، وبالتالي قد يواجه المؤجرين زيادة في الإيجار تصل إلى 5٪ عندما يتعلق الأمر بتجديد العقد. أنشأ المجلس التنفيذي لأبوظبي لاحقاً في عام 2012، القانون رقم 32 الذي أزال سقف الأسعار ومكّن الملاك من رفع أسعار العقارات بناءً على أسعار السوق، ويزود المستأجرين بإشعار بذلك قبل شهرين.
كما أعلن مجلس أبوظبي مرة أخرى في 13 ديسمبر 2016 عن سقف الإيجار البالغ 5٪ على اتفاقية الإيجار بموجب القرار رقم 14 لعام 2016. يمكن للمؤجرين والمستأجرين الاتفاق على تكلفة الإيجار وإبرام اتفاق. يملك المالك القدرة على زيادة السعر سنوياً بما يتماشى مع الحد الأقصى للسعر المحدد بموجب القرار المذكور أعلاه. ومع ذلك فإن سقف الإيجار بنسبة 5٪ صالح لجميع العقارات المؤجرة في أبوظبي ويمكن زيادة الإيجار السنوي ضمن هذا الحد مع إرسال إشعار قبل شهرين.

يسمح القانون رقم 4 لعام 2010 للمؤجرين بإخلاء المستأجرين عند انتهاء عقد الإيجار الخاص بهم ورفض تجديد عقد الإيجار. تماشياً مع قانون المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي رقم 32، يمكن إجراء الإخلاء عن طريق إعطاء المستأجر إشعاراً قبل 60 يوماً من نهاية فترة الإيجار، في حين لا يلزم تقديم السبب. في حالة عدم اختيار المستأجر تجديد العقد، يجب عليه تقديم نفس الإشعار إلى المالك قبل 60 يوماً من نهاية انتهاء العقد.

ملاحظة! وفقاً لقانون العقارات في أبوظبي المتعلق بالإيجار، يتعين على شركات إدارة العقارات والمؤجرين تزويد المستأجرين بإشعار قبل شهرين لأي تعديلات يتم تضمينها في اتفاقية الإيجار. وهذا لا ينطبق فقط على الإخلاء وزيادة الإيجار، ولكن أيضا على التغييرات في شروط عقود الإيجار الأخرى.

وفقا للقرار الإداري رقم 12 لعام 2012، هناك إرشادات معينة للإشغال في أبوظبي. وهي كما يلي:

• لا يسمح للقاطنين باستخدام الممرات والقاعات في الوحدات السكنية كغرف نوم.
• لا يمكن للملاك تقسيم وحدة سكنية للإيجار بشكل منفصل دون إذن خاص.
• يعتمد عدد القاطنين على الحجم الإجمالي للشقة أو الفيلا، حيث تبلغ المساحة الدنيا المخصصة لكل ساكن 150 قدما مربعا.
• لا يمكن لأكثر من عائلة واحدة مشاركة وحدة سكنية واحدة.
• لا يمكن لغرفة واحدة في الوحدة السكنية أن تستوعب أكثر من 3 أشخاص يعيشون في نفس الوقت (باستثناء الأطفال والخادمات).
• لا يسمح للعائلات التي تشغل وحدة سكنية واحدة المشاركة مع أفراد لا تربطهم صلة قرابة بالأسرة (باستثناء الأطفال والخادمات).

يجب على المالك في أبوظبي أولاً الموافقة على أي تعديل يتم إجراؤه في العقار، ولا يسمح لأي نوع من الحفلات الخاصة باستخدام أي مرافق مجتمعية دون إذن من مدير المنطقة / المجتمع.

يجب أن يتضمن الشكل القياسي لعقد الإيجار في أبوظبي ما يلي:

• أسماء المستأجرين والملاك
• العنوان الكامل للعقار المؤجر وحجمه وموقعه ورقم موقعه
• مدة الإيجار
• طرق دفع مقبولة
• مبلغ الإيجار المتفق عليه ومبلغ التأمين
• رسوم التأخر في السداد وفترة السماح
• مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء بشروط عقد الإيجار
• سياسات الإصلاح والصيانة

ملاحظة! يوصى بإيلاء المزيد من الاهتمام للطباعة الدقيقة في الاتفاقية والتحقق مرة أخرى من أن جميع الإيصالات مؤرخة بدقة، بالإضافة إلى التأكد من أن جميع قراءات العدادات قد تم تصفيرها. يوصى بتوظيف وكيل عقاري، والذي سيرشدك خلال جميع شروط الإيجار غير المعروفة ويقدم أي اقتراحات لظروف أفضل.

تشمل المستندات الأساسية التي يجب على المستأجر المحتمل تقديمها لعقد الإيجار ما يلي:

• نسخة من جواز سفرهم
• تأشيرة الإقامة
• بطاقة الهوية الإماراتية
• الشيكات (يجب أن يتوافق عدد الشيكات مع طريقة الدفع المتفق عليها)

بمجرد تسجيل عقد الإيجار، سيتم احتساب 5٪ من القيمة الإيجارية السنوية وتقسيمها على 12 شهراً. سيتم إضافة المبلغ الشهري إلى الفاتورة الشهرية للمياه والكهرباء. بالإضافة إلى ذلك قد يطلب بعض الوسطاء رسوم عمولة، والتي يمكن أن تصل إلى 5٪ من إجمالي مبلغ الإيجار.

عند تسجيل العقد عبر توثيق، يمكن للمستأجرين بسهولة فتح حساب مياه وكهرباء في أقرب فرع لشركة أبوظبي للتوزيع، بمبلغ تأمين قدره ألف درهم إماراتي (272 دولار أمريكي). عند استخدام وكالة عقارية، سيتم التعامل مع الخدمات السكنية من قبل الوسطاء من الألف إلى الياء مما يوفر لك الوقت والجهد.

لتركيب خط هاتف وخدمات إنترنت، تحتاج إلى زيارة أي من مزودي خدمات ايميريتس (اتصالات أو دو). لدى كلا المزودين فروع متعددة في جميع أنحاء أبوظبي وفي مراكز التسوق.

دون أن ننسى بطاقة مواقف السكنية، التي توفر تصاريح سكنية سنوية، والتي تمكن السكان من ركن سياراتهم في المناطق التي يقيمون فيها مقابل تكلفة سنوية محددة.

بموجب المادة 23 من قانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 بشأن تأجير العقارات وتنظيم علاقة التأجير بين المؤجرين والمستأجرين، يجوز للمالك أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار للأسباب التالية:

1. عدم دفع الإيجار خلال مدة لا تتجاوز 21 يوماً من تاريخ استحقاق العقارات السكنية و30 يوماً من تاريخ الاستحقاق للعقارات التجارية أو الصناعية أو المهنية.
2. التأجير من الباطن غير القانوني للعقار.
3. الأضرار المتعمدة للممتلكات.
4. استخدام المباني بطريقة تضر بالصحة أو تشكل إخلالاً بالأنظمة والآداب العامة.
5. مخالفة شروط عقد الإيجار.
6. السماح بأكثر من مستوى الإشغال المقبول عموماً.
7. يخطط المؤجر لشغل العقار لأغراضه الخاصة.

ملاحظة! في المنطقة الحرة لسوق أبوظبي العالمي، لا توجد لوائح تحدد إجراءات الإنهاء، مما يعني أن الأطراف حرة في التصرف كما يحلو لها.

في حالة عدم الاتفاق بشأن أي من شروط العقد / استرداد وديعة التأمين / شروط المباني المستأجرة، يجوز للأطراف الاتصال بلجنة تسوية المنازعات الإيجارية. وتعقد بشكل عام جلسات الاستماع باللغة العربية مع توفير مترجم فوري لأولئك الذين لا يتحدثون اللغة.

مراحل المنازعات الإيجارية في العاصمة الإماراتية، كما يلي:

1. إدارات التحكيم والمصالحة – يجتمع المؤجرون والمستأجرون لحل النزاع بمجرد أن يقدم أحد الطرفين الشكوى.
2. المحكمة الابتدائية – ستستمع المحكمة إلى المطالبات من كلا الطرفين في شكل مذكرة.
3. محكمة الاستئناف – يمكن تقديم استئناف في هذه المرحلة، بعد أن تصدر المحكمة الابتدائية حكماً في غضون 15 يوماً حصرياً للمطالبات التي تتجاوز قيمتها 50 ألف درهم إماراتي (13.6 ألف دولار أمريكي).
4. محكمة النقض – يمكن تقديم طعون بقيمة لا تقل عن 330 ألف درهم إماراتي (89.8 ألف دولار أمريكي) في غضون 30 يوماً بعد صدور الحكم.
5. إدارة التنفيذ – يمكن للطرف الذي لديه حكم مفيد الضغط على الطرف الآخر للتسوية وفقاً للطريقة القانونية.

وفقا لأحدث تعديل لقانون الإيجارات في أبوظبي في 20 نوفمبر 2017، فإن قرار لجنة أبوظبي لتسوية المنازعات الإيجارية (RDSC) نهائي وملزم للأطراف المعنية.

ملاحظه! في المقالة التالية، يمكنك التحقق من اتجاهات الإيجار المستمرة والأحياء الأكثر شعبية في أبو ظبي من حيث عقود تأجير العقارات الفاخرة وبأسعار معقولة للنصف الأول من 2022.