اتجاهات سوق العقارات في أبوظبي: التوقعات لعام 2022

مع استمرار تعافي اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة من آثار جائحة فيروس كورونا، شهدت عاصمتها طلبا كبيرا على العقارات بين المشترين المحليين والأجانب طوال عام 2021. يختار المشترون والمستأجرون منازلا أكبر مع مرافق ترفيهية خارجية نتيجة ازدياد موضوع العمل والتعلم عن بعد، وبالتالي تستمر الفلل والمنازل في كونها في المقدمة بأرقام المبيعات. وفي الوقت نفسه ارتفع متوسط أسعار العقارات السكنية في أبوظبي بنسبة 2.2٪ في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2021، مما يؤكد ثقة المستثمرين في سوق العقارات في الإمارة. ووفقا لحيدر طعمة، رئيس قسم الأبحاث العقارية في شركة ValuStrat للاستشارات، فمن المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات أكثر في عام 2022 بسبب الإسراع ببرنامج التطعيم والإصلاحات الاقتصادية. دعونا نلقي نظرة على الأداء العام للقطاع العقاري في أبوظبي في عام 2021 واتجاهاته المستمرة وما يمكن أن يتوقعه مشترو العقارات في عام 2022.

حقق النصف الأول من عام 2021 إنتاجية عالية لقطاع العقارات في أبوظبي، حيث سجلت دائرة البلديات والنقل 7,046 معاملة بقيمة 23.5 مليار درهم إماراتي (6.4 مليار دولار أمريكي). وتم تسجيل 3,621 صفقة رهن عقاري، بقيمة 14.55 مليار درهم إماراتي (3.9 مليار دولار أمريكي) و3,425 صفقة عقارية حققت 9.02 مليار درهم إماراتي أخرى (2.45 مليار دولار أمريكي). وعلى غرار العام الماضي، ظلت جزيرة الريم المفضلة لدى المستخدمين النهائيين والمستثمرين بإجمالي مبيعات بلغ 2.07 مليار درهم إماراتي (563.5 مليون دولار أمريكي)، وجاءت جزيرة ياس في المرتبة الأولى بمبلغ 1.61 مليار درهم إماراتي (438.3 مليون دولار أمريكي). وفي الوقت نفسه احتلت جزيرة السعديات المركز الثالث، حيث سجلت ما مجموعه 1.36 مليار درهم إماراتي (370.2 مليون دولار أمريكي) من المعاملات. ولا ننسى مدينة خليفة وشاطئ الراحة اللذين احتلا المرتبتين الرابعة والخامسة، بإجمالي صفقات عقارية بقيمة 388 مليون درهم إماراتي (105.6 مليون دولار أمريكي) و316 مليون درهم إماراتي (86 مليون دولار أمريكي) على التوالي. وكما صرح الدكتور أديب العفيفي، المدير التنفيذي للقطاع العقاري في دائرة البلديات والنقل، فقد شهد القطاع العقاري في أبوظبي نموا هائلا في النصف الأول من العام، على الرغم من التغيرات الجذرية في الأسواق العالمية.

بالإضافة إلى كل ما سبق، فقد سجل في النصف الأول من عام 2021 انخفاض هائل بنسبة 22.5٪ في رسوم الخدمات للمشاريع الجاهزة للانتقال والسكن منذ يناير 2020، وبتوفير قدره 138 مليون درهم إماراتي (37.5 مليون دولار أمريكي) لأصحاب العقارات والمستثمرين. وانخفضت رسوم الخدمة بنسبة 13.5٪ في عام 2020 و 9٪ في عام 2021. وقد أعلنت دائرة البلديات والنقل في أبوظبي في سبتمبر 2021 عن متطلبات جديدة للمطورين والشركات فيما يتعلق برسوم الخدمة. حيث يحظر رفع أو فرض رسوم خدمة جديدة الآن على أصحاب العقارات التجارية والسكنية على حد سواء دون موافقة مسبقة من دائرة البلديات والنقل. وتهدف هذه المبادرة إلى ضمان حقوق أصحاب العقارات والمستثمرين المحتملين، وتعزيز اقتصاد أكثر تنافسية.

وبالحديث عن الإيجارات، هيمن السكان خلال النصف الأول من عام 2021، على حركة المستأجرين في أبوظبي حيث اختاروا تحسين أو زيادة الحجم خاصة للفلل والتاون هاوس. ووفقا ل ValuStrat، ارتفعت أسعار تأجير الفلل بنسبة 6.2٪ سنويا، في حين ارتفعت أسعار تأجير الشقق بنسبة 3٪ فقط. يقدم الملاك حوافز مختلفة بما في ذلك فترات اعفاء من الإيجار وشيكات متعددة ورسوم وكالة مخفضة / متنازل عنها لتحقيق زيادة في الطلب.

وفي الوقت نفسه، شهد مؤشر أسعار الربع الثالث من العام لقيم رأس المال في المناطق الاستثمارية السكنية في أبوظبي تحسينات ربع سنوية للمرة الرابعة على التوالي. ونما المؤشر القائم على التقييم بنسبة 2.3٪ ربع سنوي و9.8٪ سنويا ليصل إلى 68.8 نقطة. أما بالنسبة للإيجارات، فقد تراجعت القيم بنسبة 3.4٪ ربع سنوي لتصل إلى مستويات مماثلة للعام الماضي. وبلغ متوسط العائد الإجمالي في أبوظبي 7.4٪، حيث بلغت نسبة الشقق 7.6٪ والفلل 6.8٪. ومن الجدير بالذكر أن المواقع التي حققت أعلى المكاسب السنوية كانت فلل في الريف (13.9٪) والراحة (13.3٪) وجزيرة السعديات (11.7٪) ، وفقا لتقارير مستشاري ValuStrat ووفقا لبيان صادر عن دائرة البلديات والنقل، فقد شهد الربع الثالث من عام 2021 ما مجموعه 3,292 صفقة عقارية بقيمة 16.2 مليار درهم إماراتي (4.4 مليار درهم).

وشهد مؤشر ValuStrat لأسعار العقارات السكنية في أبوظبي للربع الرابع من عام 2021 مكاسب بنسبة 2٪ ربع سنوية و10.9٪ سنويا ليصل إلى 70.2 نقطة. وفي الوقت نفسه ارتفعت أسعار تأجير الشقق بنسبة 4.1٪ وارتفعت إيجارات الفلل بنسبة 2٪، وكلاهما وصل إلى مستويات ما قبل الوباء.

توريد العقارات

ووفقا لشركة “أستيكو”، فقد تم تسجيل تسليم نحو 2200 وحدة سكنية في الربع الثالث من عام 2021، 3 مبان منها في جزيرة الريم، بالإضافة إلى عدد من الفلل والمباني في مختلف مناطق العاصمة الإماراتية. وتشير التقديرات إلى أن أبوظبي ستشهد تسليم أكثر من 300 فيلا و10,300 شقة في المجموع في عام 2021.

كما كشفت شركة الدار العقارية (أكبر مطور عقاري في أبوظبي) عن مجموعة من المشاريع الجديدة هذا العام، بما في ذلك المرحلتان الأخيرتان من ياس ايكرز وماجنوليا ودالياس والكثبان الرملية في محمية السعديات، بالإضافة إلى المرحلة الثالثة من مشروع نويا الأكثر مبيعا. بيعت جميع هذه المشاريع بسرعة بعد اطلاقها في غضون شهر واحد كحد أقصى، حيث يختار المستخدمون النهائيون والمستثمرون وحدات سكنية واسعة مع مرافق راحة وترفيه في الموقع نفسه وبمساحات خضراء. وتشمل الإصدارات الجديدة الأخرى الجديرة بالملاحظة لعام 2021 بيرلا الأول وبيرلا الثاني وماريا فيستا 2 من ريبورتاج العقارية، بالإضافة إلى مجموعة من مخططات الفلل والمنازل في جزيرة الجبيل المرتقبة.

وفيما يتعلق بالشقق ذات الأسعار المعقولة، يفضل المستثمرون مناطق الضواحي الهادئة مثل الريف والغدير، حيث يتراوح سعر القدم المربع بين 673 درهما إماراتيا (183 دولارا أمريكيا) و733 درهما إماراتيا (199 دولارا أمريكيا) على التوالي. هناك اتجاه آخر في الوقت الحاضر نحو الاستدامة، حيث يبحث العديد من المشترين عن عقارات صديقة للبيئة لتخفيف بصمتهم الكربونية. وفي هذه الحالة تعتبر المدينة الأكثر شعبية هي مدينة مصدر، حيث تقدم عقارات بتكلفة 1,183 درهم إماراتي (322 دولار أمريكي) للقدم المربع. كما توفر هذه المنطقة أفضل عائد استثمار في الإمارة بنسبة 8.2٪.

أما عندما يتعلق الأمر بالشقق الفاخرة، فقد شهد عام 2021 طلبا كبيرا في المشاريع المطلة على الشاطئ مثل جزيرة الريم وشاطئ الراحة وجزيرة ياس وجزيرة السعديات. بلغ متوسط سعر البيع للقدم المربع في جزيرة الريم 1,000 درهم إماراتي (272 دولارا أمريكيا)، في حين يوفر شاطئ الراحة شققا بسعر 1,176 درهما إماراتيا (320 دولارا أمريكيا) للقدم المربع. كما يبلغ متوسط أسعار القدم المربع في جزيرة ياس وجزيرة السعديات 1,202 درهم إماراتي (327 دولارا أمريكيا) و1,468 درهما إماراتيا (399 دولارا أمريكيا). وتواصل جزيرة ياس تحقيق أفضل العوائد للشقق الفاخرة بنسبة 7.36٪.

أفضل المناطق لشراء الفلل ضمن الميزانية هي الريف وقرية هيدرا ومدينة خليفة (أ) ومدينة شخبوط، والتي لا تزال تعتبر مناطق رئيسية لشراء العقارات. يقدم الريف وقرية هيدرا متوسط سعر للقدم المربع الواحد 685 درهما إماراتيا (186 دولارا أمريكيا) و515 درهما إماراتيا (140 دولارا أمريكيا). كما يبلغ متوسط القدم المربع للعقارات في مدينة خليفة (أ) ومدينة شخبوط 774 درهما إماراتيا (210 دولارات أمريكية) و412 درهما إماراتيا (112 دولارا أمريكيا). حيث تحقق عائد على الاستثمار8.4٪ من بين الفلل الصديقة للميزانية في أبوظبي.

كانت الفلل الراقية تحظى بشعبية خاصة في مناطق الواجهة البحرية مثل جزيرة السعديات وجزيرة ياس وحدائق الراحة. يبلغ متوسط سعر القدم المربع في جزيرة السعديات 1,382 درهم إماراتي (376 دولار أمريكي)، بينما يبلغ هذا المؤشر في جزيرة ياس 1,112 درهم إماراتي (102 دولار أمريكي). وتقدم حدائق الراحة أرخص الخيارات من بين هذه المناطق الثلاث، بمتوسط 809 دراهم إماراتية (219 دولارا أمريكيا) للقدم المربع، بالإضافة إلى حصولها على أعلى عائد استثمار للفلل الفاخرة، والذي وصل إلى 6٪ منذ الربع الثالث من عام 2021.

أفضل المناطق لاستئجار شقق بأسعار معقولة في أبو ظبي هي مدينة خليفة (أ) والخالدية والمرور وشارع حمدان. سوف نستعرض أدناه التكلفة السنوية للإيجارللشقق المكونة من غرفة نوم واحدة في هذه المناطق:

• 42,000 درهم إماراتي (11,500 دولار أمريكي) – مدينة خليفة (أ).
• 51,000 درهم إماراتي (14,000 دولار أمريكي) – الخالدية.
• 46,000 درهم (12,600 دولار أمريكي) – المرور.
• 42,000 درهم (11,500 دولار أمريكي) – شارع حمدان.

أما بالنسبة للشقق الفاخرة، فيواصل المستأجرون اختيار جزيرة الريم وشاطئ الراحة ومنطقة الكورنيش وطريق الكورنيش. الأسعار السنوية لعقارات من غرفة نوم واحدة هنا هي كما يلي:

• 84,000 درهم إماراتي (23,000 دولار أمريكي) – جزيرة الريم.
• 114,000 درهم إماراتي (31,000 دولار أمريكي) – شاطئ الراحة.
• 107,000 درهم إماراتي (30,000 دولار أمريكي) – منطقة الكورنيش.
• 103,000 درهم (28,000 دولار أمريكي) – طريق الكورنيش.

وفي الوقت نفسه، تواصل مدينة محمد بن زايد ومدينة خليفة (أ) والريف ومدينة شخبوط جذبها لمن يبحث عن فلل مناسبة للميزانية. متوسط التكلفة السنوية لشقة من غرفة نوم واحدة في هذه المناطق مذكورة أدناه:

• 125,000 درهم (34,000 دولار أمريكي) – مدينة محمد بن زايد.
• 131,000 درهم إماراتي (36,000 دولار أمريكي) – مدينة خليفة (أ).
• 101,000 درهم (27,500 دولار أمريكي) – الريف.
• 112,000 درهم إماراتي (30,500 دولار أمريكي) – مدينة شخبوط.

كما أبدى مستأجرو الفلل الفاخرة اهتماما متزايدا بالبطين وحدائق الراحة وجزيرة ياس وجزيرة السعديات. أسعار الإيجار السنوية كما هو موضح أدناه:

• 201,000 درهم (55,000 دولار أمريكي) – البطين.
• 172,000 درهم إماراتي (47,000 دولار أمريكي) – حدائق الراحة.
• 263,000 درهم (72,000 دولار أمريكي) – جزيرة ياس.
• 390,000 درهم إماراتي (106,000 دولار أمريكي) – جزيرة السعديات.

هام! قد تختلف الأسعار المذكورة أعلاه بسبب ظروف السوق الحالية.

لقد رسخت أبوظبي مكانتها كإمارة صديقة للعائلة، مع مجموعة واسعة من العقارات الفاخرة وبأسعار معقولة. في الواقع احتلت أبوظبي المرتبة الثالثة في دراسة جديدة أصدرتها comparethemarket.com.ae فيما يتعلق بأفضل 5 مدن في العالم للحصول على منزل لقضاء العطلات. وقيم التقرير العديد من العوامل، بما في ذلك متوسط أسعار العقارات، متوسط درجة الحرارة متوسط هطول الأمطار، المطاعم لكل 10 آلاف شخص، درجة الجريمة، وتكلفة المعيشة لأسرة مكونة من 4 أفراد. كما تم تصنيفها كأكثر المدن أمانا في درجة مؤشر الجريمة من بين 50 مدينة تم بحثها في نفس التقرير. بالإضافة إلى ذلك احتلت العاصمة الإماراتية المرتبة الرابعة في تقرير الانتقال الذي أعده Money.co.uk، والذي يقيم العديد من الجوانب الاقتصادية والاجتماعية من الطقس إلى عدد المساحات الخضراء ومتوسط سرعة الإنترنت. وبالتالي ليس من المستغرب أن يكون العام المقبل ناجحا للغاية بالنسبة للقطاع العقاري في أبوظبي ومستمر في جذب المشترين من الخارج

ووفقا لشركة ValuStrat، سيتم تحقيق زيادة أخرى في الطلب من خلال برنامج التطعيم الناجح والفتح التدريجي للحدود الدولية. ومن المتوقع أن تزداد قيم رأس المال في فلل التملك الحر والمجتمعات السكنية، مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن السوق تفوق على التوقعات السابقة لمحللي ValuStrat. وفي الوقت نفسه تشمل المخاطر إعادة الحكومة فرض قيود على الحركة بسبب الانتشار الأخير لمتغير “أوميكرون” من فيروس كوفيد 19. وفيما يتعلق بالإيجارات، تتوقع أستيكو زيادة بنسبة 7-9٪ في أسعار كل من المساحات السكنية والتجارية، في حين من المتوقع أن ترتفع التكلفة السنوية للعقارات الفاخرة إلى 9-14٪ في الربع الأول من عام 2022 في دولة الإمارات العربية المتحدة بأكملها.

بالإضافة إلى ما سبق، سيكون هناك تدفق متوقع للمواهب والمستثمرين القادمين إلى أبوظبي بسبب أحدث المبادرات من حكومة دولة الإمارات العربية المتحدة. وتشمل هذه التأشيرات الفيدرالية المستقلة والتأشيرات الخضراء التي تستهدف الأفراد العاملين لحسابهم الخاص، والملكية الأجنبية بنسبة 100٪ في الشركات البرية، بالإضافة إلى أسبوع عمل لمدة 4.5 أيام.

متروبوليتان كابيتال العقارية ذ.م.م واحدة من الوكالات العقارية الرائدة في سوق الإمارات العربية المتحدة، والمعروفة بمعاييرها العالية للغاية وخبرتها الممتازة في سوق العقارات في الإمارة. وكلاؤنا على دراية جيدة في جميع مناطق أبو ظبي، مما يسمح لنا بانتقاء أفضل خيار لشراء العقارات بناء على ميزانيتك، وعدد الأشخاص الذين يعيشون هناك ومتطلباتك الشخصية. وسطاؤنا على استعداد لمساعدتك في الحصول على أفضل صفقة رهن عقاري عند شراء واستئجار أنواع مختلفة من العقارات، حتى تتمكن من الاعتماد علينا لإدارة الصفقة بأكملها من التعامل مع الأوراق الثبويتة ومفاوضات الأسعار وإغلاق الصفقة.

نحن جاهزون أيضا لمساعدتك في بيع الممتلكات الخاصة بك وتأجير وإدارة عقاراتك نيابة عنك. اتصل بنا وسنكون سعداء للإجابة على جميع أسئلتك.